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Erhebung von Ausgleichsbeträgen

Abschluss der Sanierungsgebiete in Glauchau
 
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Seit 1992 wurden in den Sanierungsgebieten „Stadtkern-Mittelstadt“ und „Unterstadt-Leipziger Platz“ Häuser modernisiert und instandgesetzt, Straßenräume saniert und gestaltet, öffentliche Grünflächen neu geschaffen. Beispielhaft ist hierfür die Neugestaltung des Leipziger Platzes oder der Fußgängerzone Leipziger Straße. In die Sanierungsgebiete sind insgesamt 23 Millionen Euro Städtebaufördermittel geflossen. Diese Fördermittel wurden durch den Bund, den Freistaat Sachsen und die Stadt Glauchau finanziert. Damit wurde ein wesentlicher Beitrag geleistet, um unsere Innenstadt lebenswerter und attraktiver zu machen. Gleichzeitig beeinflusst diese positive Entwicklung den Wert der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Deshalb hat der Gesetzgeber im Baugesetzbuch § 154 vorgeschrieben, dass die Eigentümer mit einem Ausgleich in Höhe des durch die Sanierung bedingten Wertzuwachses ihrer Grundstücke an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen sind. An diese Gesetzesbestimmung ist jede Gemeinde gebunden, die entsprechende Sanierungsgebiete per Satzung beschlossen hat. Mit den Beschlüssen der Sanierungssatzungen entsprechend §142 BauGB durch den Glauchauer Stadtrat 1992 bzw. 1994 wurde die Anwendung dieser gesetzlichen Regelung bereits festgeschrieben. Die Sanierungsverfahren sind inzwischen abgeschlossen und förderseitig abgerechnet.

Was ist ein Ausgleichsbetrag und wann muss er gezahlt werden?

Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung bildet die Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrages. Sie ist die Differenz zwischen dem Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergibt, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der nach der Sanierung ermittelt wird (Endwert). Die Bodenwertsteigerung wurde für jedes Grundstück gutachterlich ermittelt. Die Werte liegen im Sanierungsgebiet „Stadtkern-Mittelstadt“ zwischen 2,80 €/m² und 5,30 €/m² sowie im Sanierungsgebiet „Unterstadt-Leipziger Platz“ zwischen 1,70 €/m² und 3,50 €/m² in Abhängigkeit von der Lage des jeweiligen Grundstücks.

Grundsatz: Bodenwertsteigerung x Grundstücksfläche = Ausgleichsbetrag.

Die Ausgleichsbetragspflicht für die beiden Sanierungsgebiete in Glauchau entsteht mit der rechtskräftigen Aufhebung der Sanierungssatzung zum 08.08.2020. Der Ausgleichsbetrag wird durch die Kommune per Bescheid beginnend im 4. Quartal 2020 erhoben.

Wer muss Ausgleichsbeträge zahlen?

Ausgleichsbeträge müssen von den Grundstückseigentümern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bezahlt werden, die zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Aufhebung der Sanierungssatzung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Miteigentümer zahlen ihren verhältnismäßigen Anteil. Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, muss der Grundstückseigentümer den Ausgleichsbetrag bezahlen. Findet nach Aufhebung der Sanierungssatzung ein Eigentümerwechsel statt, so geht die Ausgleichsbetragspflicht nicht auf den neuen Eigentümer über.

Zahlreiche Eigentümer haben sich in der Vergangenheit bereits für die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages entschieden und werden demzufolge keinen Bescheid erhalten.

Häufig gestellte Fragen und deren Beantwortung finden Sie nachfolgend.

Persönlich stehen Ihnen zum Thema Ausgleichsbetrag der Mitarbeiter der Stadt Glauchau Herr Opitz (Tel.: 03763/65326) bzw. Herr Brendel vom beauftragten Sanierungsträger, die STEG, Tel.: 03763/440035) gern zur Verfügung.

Häufige Fragen

1. Können Sanierungsmaßnahmen des Eigentümers in Ansatz gebracht werden?
Nein. Sanierungsmaßnahmen die in Ansatz gebracht werden können, sind gesetzlich abschließend definiert. Nur wenn sich diese unter § 155 BauGB subsumieren lassen, schmäleren sie den Ausgleichsbetrag in der Höhe ihres Einflusses auf die Bodenwertsteigerung (Ausnahme: per Vertrag übertragende gemeindliche Aufgaben können in voller Höhe angesetzt werden). Maßnahmen können nicht in Ansatz gebracht werden, wenn diese sich mehr aus dem Wirkungskreis des Eigentümers zur Werterhaltung und / oder Steigerung seines Objekts (Grundstücks) beziehen. Nur in Ausnahmefällen könnte sich eine derartige Maßnahme niederschlagen, wenn dadurch nachweislich der Bodenwert der gesamten Zone erhöht. Folglich scheiden vielmehr Einzelmaßnahmen zum Beispiel der Fassadenerneuerung, Fensteraustausch, Dachbedeckung aus.

2. Können Eigentümer Erstattungen haben?
Ja. Eigentümer, die auf Grundlage eines mit der Stadtverwaltung geschlossenen Vertrags Maßnahmen i.S.d. § 144 BauGB erbrachten, können die vollständigen Aufwendungen in Ansatz bringen. Sollten diese höher sein als die grundstücksbezogene Bodenwerterhöhung ergibt sich dort eine Erstattung zu Gunsten des Eigentümers.

3. Wirkt sich die Aufhebung auf bereits abgelöste / abgeschlossene Grundstücke aus?
Nein, die Eigentümer, die bereits mittels Ablösevereinbarung den Ausgleichsbetrag geleistet haben, haben keinen Anspruch auf Anpassung oder Berichtigung ihres Ablösebetrags. Im Gegenzug besteht auch von Seiten der Stadtverwaltung keine Möglichkeit nachfordernd einzugreifen.

4. Muss die Stadtverwaltung alle Eigentümer entsprechend ihres Eigentumsanteil zur Zahlung verpflichten?
Dem Grunde nach nicht, außer es handelt sich um gesetzlich normiertes Teileigentum, dann gilt § 154 I 2 Hs 2 BauGB.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften leistet jeder Eigentümer nur den seinem Eigentumsanteil entsprechend Betrag am Ausgleichsbetrag. Der Eigentümeranteil ergibt sich aus dem Eigentumsverhältnis des Grundbuchs.
Bei Personenmehrheiten gilt (mit Ausnahme der Erbengemeinschaft) die Gesamtschuldnerhaftung i.S.v. § 421 BGB. Hier könnte sich die Stadtverwaltung einen von allen Eigentümern aussuchen und zur Zahlung verpflichten. Die Quotierung des Innenverhältnisses obliegt dann den Gesamtschuldnern. Es empfiehlt sich, alle mit dem Vermerk der einmaligen Leistungserbringung anzuschreiben.

5. Welche Grundstücke sind zur Zahlung befreit oder können befreit werden?
Dem Grunde nach sind alle Grundstückseigentümer zur Zahlung verpflichtet. Eine gesetzliche Ausnahme bilden Grundstücke die im Eigentum der Stadtverwaltung sind, wenn Zahlungspflichtiger und Stadtverwaltung identisch sind (Konfusion) Zudem können nach § 155 IV Eigentümer von der Erhebung aus dem öffentliche Interesse oder wegen unbilliger Härte befreit werden.
In der Literatur anerkannt ist zudem die Befreiung für Grundstücke von anerkannten Religionsgemeinschaften, die Körperschaften öffentlichen Rechts sind. Und für Grundstücke, die auf Grund von ihrer Bebauung dem allgemeinen Immobilienmarkt dauerhaft entzogen wurden (auf Grund von Widmung oder gesetzlicher Normierung, ggf. auch anderer Körperschaften).

6. Welcher Eigentümer ist zum Ausgleichsbetrag verpflichtet?
Es ist der Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, der am Tag vor Inkrafttreten Eigentum an einem Grundstück innerhalb eines Sanierungsgebiets hat (§ 154 I BauGB „…Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten…“). Damit scheidet - mit Ausnahme der Erbschaft - ein anspruchsverändernder Eigentumsübergang aus.
Die Pflicht des historischen Eigentümers geht nicht dadurch unter, dass er diese Forderung zivilrechtlich überträgt / veräußert. Dies würde dem Regelungssinn entgegenwirken, der den Wertzuwachs zu Gunsten des Eigentümers abgreifen will, zuwider.

7. Wie muss der Ausgleichsbetrag geleistet werden?
Der Ausgleichsbetrag muss zwingend in Geld geleistet werden. Es besteht von Seiten der Stadtverwaltung keine Möglichkeit den Eigentümer anders von seiner Verpflichtung zu befreien.

8. Hat die Stadtverwaltung ein Ermessen beim Erheben des Ausgleichsbetrags?
Die Stadtverwaltung hat ein eingeschränktes Ermessen i.S.v. § 153 III, IV BauGB die Möglichkeit von der Erhebung abzusehen. Dies kann sie tun, wenn die Bodenwertänderung nur gering ist (Abs. 3 Nr. 1), die Erhebung in einem Missverhältnis zwischen Aufwand und Ertrag steht (Abs. 3 Nr.2) und wenn im Einzelfall entweder ein öffentliches Interesse oder eine unbillige Härte der Erhebung zuwiderläuft.

9. Stellt der Ausgleichsbetrag eine öffentliche Last dar?
Nein. Eine öffentliche Last liegt vor, wenn ein Grundstück mit Abgaben belastet wird. Dies soll für den Ausgleichsbetrag, im Interesse des vereinfachten Finanzmarktzugangs nicht gelten. Die Stadt hat auch im Wege der Zwangsversteigerung keine besondere Befriedigungsmöglichkeit aus dem Erlös.